商品房的买卖会因为种种原因出现退房情况。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面粗略地介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时怎么样办理相关的手续。

  1、订金（定金或认购金）阶段：买方已交订金（定金或认购金），但没有签订正式《房屋买卖合同》。如果买方已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有一点约定，这样的一种情况无论卖方所预售项目有无《预销售许可证》，买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项，采取口头或书面方式均可，在卖方退回买方所交款项后，买方将发票或收据交还卖方，卖方可将所保留的房号售与他人，双方都不需要承担什么责任。如果卖方不同意全额退款，买方可向法院主张自己的权利，要回全部款项。如果卖方所售项目有《预销售许可证》或产权证，买方与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，且定金是担保主合同履行的，主合同还没有成立，何以存在定金？这样的一种情况如卖方拒不退还定金买方可直接向法院起诉。

  2、已签合同未做预售登记阶段：这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也能够最终靠讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，能请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

  3、已做预售登记阶段：买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，此阶段如果退房除与上述（二）办理方式一样外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。在卖方违约时，如果买方已申请银行贷款，在解除合同时应同时通知贷款银行。卖方应将首付款及应付违约金支付给买方，买方银行贷款部分由卖方直接退还给银行。银行再与买方解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定，如无约定，由买方、卖方及银行三方协商解决。

  4、入住阶段：在房屋竣工后，买方已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，此阶段要求退房的一般都是买方，大多是卖方违约。此阶段除与上述（三）要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议买方可向法院起诉。

  5、房产证办理完毕阶段：房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担对应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

  有的消费者凭感觉觉得自身的房子面积缩水，更有人自己拿着皮尺量面积，去找发展商理论。不少发展商也以自己计算为依据，要求购房者补交面积差价款。或在房地产管理机关核发房产证后，有人仍然对其产权登记载明面积不服，认为有几率存在不准确因素，从而出现纠纷和争议。

  购房者自己测量的结果是不是能够作为依据呢，虽没有禁止性规定，但测量住宅建筑面积，有很复杂的公式、方法，另外还要求全面而专业的测量工具以及具有相关资质的测量人员。普通的购房者很难做到这一点，所以其测量结果难以成为法律意义上的证据。

  根据国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》，改变了以前房管局测绘部门一统天下的局面。只要有相关测绘资质的单位，都可以不受区域限制根据其测绘资质承揽测绘业务。如果购房房人士觉得面积不合理，自己能委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构测量面积，作为法律依据。在武汉市，如房屋花了钱的人开发商委托有关测绘机构所作的测绘成果有异议，可要求测绘单位给予解释和答复，并可向房地产管理机关进行投诉和举报，还可以向房地产面积测算鉴定站申请鉴定。如鉴别判定的结果证明开发商和原测绘单位有违反测量规范损害房屋买受人合法权益的情形，可依法要求其承担法律责任和行政责任。

  在实践中，离婚房产分割时，对于夫妻共同所有的房屋，法院的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房子分给哪方时，法院一般会考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同条件下，则照顾女方。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！

  一般情况下，住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为住房公积金账户余额之和）的十倍。由于政策的调整，可以将还款人的范围扩大到亲友。

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